L’achat en démembrement de propriété
Parmi les nombreuses manières d’investir dans l’immobilier, l’achat en démembrement de propriété se distingue en raison de ses spécificités. Par cette opération, l’acheteur acquiert seulement une partie de la propriété, qui est divisée entre l’usufruit et la nue-propriété. Ainsi, cette stratégie d’investissement offre des avantages fiscaux et patrimoniaux.
Qu’est-ce qu’un achat immobilier en démembrement de propriété ?
Pour comprendre cette opération immobilière, il est essentiel de saisir la logique du démembrement de propriété, tel que défini par l’article 544 du Code civil.
Le droit de propriété se compose de trois droits fondamentaux, que le propriétaire peut pratiquer librement sur son bien :
- L’usus : le droit d’utiliser la chose ;
- Le fructus : le droit d’en percevoir les revenus ;
- L’abusus : le droit d’aliéner la chose.
La pleine propriété implique alors l’exercice conjoint de ces trois prérogatives par un unique propriétaire. Cependant, il est possible de les séparer pour les attribuer à plusieurs acquéreurs. C’est ainsi que le démembrement de propriété intervient, en répartissant ces droits entre l’usufruitier (qui peut utiliser le bien et en percevoir les revenus), et le nu-propriétaire (qui peut vendre ou transformer le bien).
Comment fonctionne l’achat d’un bien immobilier démembré ?
L’achat d’un bien démembré consiste à en acquérir seulement l’usufruit ou la nue-propriété. En pratique, l’opération revient à acquérir la nue-propriété pour devenir, à terme, pleinement propriétaire du bien.
L’acquisition d’un bien en démembrement s’établit de trois manières :
- L’achat en démembrement simple
Un acquéreur achète la nue-propriété du bien, et un autre acquiert l’usufruit.
Cette forme d’acquisition est courante dans le cadre familial : un parent acquiert la nue-propriété, tandis que l’enfant détient l’usufruit.
- L’achat en démembrement croisé
Cette opération complexe est utilisée par les couples en concubinage. Elle permet au concubin survivant de conserver la jouissance du bien au décès du premier, sans se retrouver en indivision avec les héritiers.
Dans ce contexte, une personne achète la moitié de l’usufruit et de la nue-propriété du bien. L’autre personne acquiert l’usufruit de la moitié détenue par le premier en nue-propriété, et la nue-propriété de la moitié qu’il détient en usufruit.
- L’achat en SCI
C’est le cas de la SCI familiale : les membres d’une même famille acquièrent un bien immobilier. Dès lors, chaque associé est nu-propriétaire et usufruitier. Au décès de l’un des acheteurs, le survivant devient propriétaire de la moitié du bien tout en restant usufruitier de l’autre partie.
Quels sont les avantages liés à l’achat d’un bien en démembrement de propriété ?
L’achat d’un bien en démembrement de propriété présente plusieurs avantages, dont le premier résulte de son prix attractif. En effet, acheter la nue-propriété d’un bien permet de constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, car l’Administration fiscale pratique une décote sur la valeur vénale du bien, dont les modalités de calcul sont énoncées à l’article 669 du Code général des impôts.
De plus, cette opération facilite la transmission du patrimoine, car elle réduit voire annule les frais liés à la transmission du bien. Les frais de donation sont réduits, puisqu'ils sont calculés non pas sur la valeur totale du bien, mais seulement sur la part démembrée, en tenant compte de l’âge du donateur.
Enfin, l’achat en démembrement de propriété permet de réduire l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). En effet, cet impôt ne tient pas compte des biens détenus en nue-propriété. Seul l’usufruit est intégré à l’impôt, sous réserve que l’assiette fiscale du patrimoine immobilier soit supérieure à 1 300 000 euros pour être imposable. Ainsi, l’achat d’un bien démembré n’est pas comptabilisé pour le calcul de l’IFI.
Historique
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