Le droit de préemption agricole : conditions et mise en œuvre
Publié le :
27/08/2025
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Le preneur à bail rural bénéficie d’un droit de préemption agricole qui lui permet d’acquérir en priorité le bien qu’il exploite lorsque le bailleur décide de le vendre. Ce droit, régi aux articles L.412-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime, est d’ordre public : aucune clause ne peut y déroger.
Les conditions du droit de préemption agricole
Pour que ce droit s’applique, le preneur doit être titulaire d’un bail rural, tel que défini par l’article L.411-1 du Code rural et de la pêche maritime. Pour rappel, le bail rural est qualifié par la « mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole ».
Le bail doit être en cours lors de l’exercice de ce droit : il ne doit pas avoir été résilié, expiré ou non renouvelé. Si un congé a été délivré, le droit de préemption persiste jusqu’à la date de prise d’effet du congé.
L’exercice de cette prérogative est conditionné à la réunion de trois conditions cumulatives, au sens de l’article L.412-5 du Code rural et de la pêche maritime :
- Le preneur doit avoir exercé la profession d’exploitant agricole pendant trois ans ;
- Il doit exploiter personnellement le fonds mis en vente, ou le faire exploiter par un membre de sa famille ;
- Il ne doit pas être propriétaire de parcelles ayant une superficie 3x supérieure au seuil de surface au-delà duquel une autorisation d’exploiter est requise.
Ainsi, le droit de préemption s’exerce sur un bien immobilier rural. Sont notamment concernés les parcelles de terres et de prés, les bâtiments d’exploitation agricole et les bâtiments d’habitation inclus sur cette exploitation, les parcelles de bois louées à titre accessoire avec les immeubles agricoles.
La mise en œuvre du droit de préemption agricole
Le droit de préemption s’applique à toute cession à titre onéreux du bien rural loué par le bailleur : vente classique, vente en viager, vente de l’usufruit ou de la nue-propriété ou liquidation d’une société propriétaire de biens ruraux.
Il ne s’applique pas dans les cas suivants :
- Donation sans contrepartie ;
- Cession au profit d’un membre de la famille du bailleur jusqu’au 3ème degré ;
- Apport en société ;
- Vente de petites parcelles non soumises au statut du fermage.
Dès lors, le notaire chargé de la vente doit notifier au preneur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, le prix, les charges et les conditions et modalités de la vente projetée.
Dès réception, le preneur dispose d’un délai de deux mois pour prendre sa décision, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire remis au bailleur, en exprimant clairement son intention d’acheter le bien aux conditions de l’offre. L’absence de réponse dans ce délai vaut renonciation au droit de préemption.
L’acquéreur peut alors se procurer le bien pour l’exploiter lui-même ou confier l’exploitation à son conjoint, partenaire de PACS ou à un descendant. Dans ce cas, le conjoint, partenaire ou descendant doit participer à l’exploitation et exercer la profession agricole pendant au moins trois ans ou être titulaire d’un diplôme d’enseignement agricole.
Si le bailleur vend son bien sans respecter le droit de préemption du preneur, ce dernier dispose de six mois, à compter du jour où il a connaissance de la date de la vente, pour saisir le tribunal paritaire des baux ruraux, qui pourra annuler la vente et déclarer le preneur acquéreur en lieu et place du tiers.
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